服务热线:138 7599 5184
当前位置: 首页 > 新闻中心  > 研究文章
研究文章

几类农村集体用地在开发时可以这么用

     随着乡村振兴战略的出台,农村农业开发走到了市场的聚光灯下,各路社会资本纷纷以“城市包围农村”之势进场,或发展山野民宿,或推出共享农庄,或兴建田园综合体,为城市消费者提供心灵休憩、生态静养的农味儿产品,我们不禁疑惑,农村用地还能玩出这么多花样?

(一)耕地:严格控制占用,可以从事旅游相关的生产

     耕地主要以从事农业生产为主,保障粮食生产安全,在康养、旅游开发方面,农田原则上不允许使用,特别是基本农田作为耕地红线,强烈建议不要去碰,但我们可以利用政策红利获得少量经营用地,例如政策鼓励社会资本投资兴建高标准农田(基本农田),建设连片面积达到一定规模的,允许在符合土地管理法律法规和土地利用总体规划的前提下,利用一定比例的土地(重庆政策规定不超过5亩)开展观光和休闲度假旅游、康养、加工流通等经营活动。

     同时,项目对环境影响不大,遵循当地的发展规划,对当地的经济发展有一定促进作用的,对于其他农田的利用,当地政府一般是持支持的态度。社会资本可依法通过承包经营流转的方式,使用农用地从事与旅游相关的种植业、林业、畜牧业和渔业生产。这意味着可以在不改变土地性质的情况下,建设一些开敞的、不具备遮蔽功能的构筑物,例如无锡田园东方,利用农用地建设农乐园、户外课堂等休闲农业项目,为人们提供体验‘三农’的新型产业经营形态。

 

 

(二)林地:近林不进林,灵活开发

     林地是森林的载体,起到生态涵养、防风固沙、林业生产等功能,最具开发价值的是那些森林茂密、生态优美,富含高浓度空气负离子,可以提供自然体验机会和促进公众健康的林区。

    对森林旅游来说,林业用地突破的路径在哪儿?森林体验和森林养生是当下最热的两个方向,国家鼓励发挥森林多种功能,建设森林体验基地和森林养生基地试点。从市场发展情况来看,截止2016年7月,全国各类森林体验和森林养生基地建设项目多达500余个,其中超过50%的项目位于森林公园、国有林场、湿地公园等范围内,试点工作将在“十三五”期间逐年开展。

     在用地方面,可以建设森林体验(馆)中心、森林养生(馆)中心、森林浴场、解说步道、健身步道等基础设施,但不能在基地范围内建设医院、疗养院、养老院等大型医疗、养老设施。

 

森林体验与森林养生产品支持发展方向

 

     这个问题如何解决呢?“温州模式”为我们提供了一种可以借鉴的方法,即实行重大项目规划“近林不进林”的策略,这样既可以依托森林旅游地的优质生态资源,又不占用建设用地指标,通过地方政府规划配合,把建设项目布置在外围的村镇建设用地上。这也类似于杭州西溪湿地把喜来登、悦榕庄等大型配套建设在湿地外围的做法;如果确需占用或者征收、征用林地的,要向县级以上人民政府林业主管部门申请,依法办理建设用地审批手续,并缴纳森林植被恢复费。

 

 

(三)低丘缓坡地:点状供地,垂直开发

   我国南方地区的广大低山丘陵区拥有大面积的低丘缓坡地,这些土地的利用现状主要是林地、园地、草地及零星的耕地(基本农田),各自所占比例不同。按照利用方式可把它分为宜农类、宜林(园)类、宜建类三大类,开发为建设用地是低丘缓坡开发利用的主要方式之一。

     以浙江德清莫干山裸心堡为例,该项目采取“点状供地、垂直开发”的方式,将项目用地分为永久性建设用地和生态保留用地,其中永久性建设用地建多少供多少,剩余部分可以只征不转,以租赁、划拨、托管等方式供项目业主使用。裸心堡仅新增建设用地12亩,其余八成的建筑是租用当地农房改造而成,园区内的200多亩山林,从村民手中流转,保持原貌,大大节约了用地指标。

 

 

总结:在现行土地法律制度下,存在两种农用地利用方式:

(1)不改变土地性质

     土地承包经营权可以通过转让、转包、出租、互换、入股和抵押的方式进行流转。由于转包和互换范围限于同一集体经济组织内,因此,社会资本仅可通过转让、出租、入股和抵押的方式进行土地承包经营权的流转。

(2)改变土地性质

     建设康养、旅游项目确需占用农用地的,可采取重点项目清单制度,把需要建设用地指标的重大旅游、康养项目纳入建设用地协调清单,与土地利用总体规划、土地利用年度计划进行对接与协调,通过土地利用规划的调整,实现农转用和土地征收。

 

 

(四)集体经营性建设用地:量小可直接入市

    2014年底,国家开始“三块地”改革的试点工作,在符合规划和用途管制的前提下,农村集体经营性建设用地可以出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价。目前全国已有33个县市区试点集体经营性建设用地入市实践,成都郫都区、北京大兴区、浙江德清市等作为最早参与试点的城市,都积累了较为成熟的入市实践经验。   以成都市郫都区为例,该区对集体经营性建设用地进行了用途管制,明确农村集体经营性建设用地不能用于房地产开发,只能用于旅游、商业、工业等。2015年9月,四川迈高旅游公司竞得郫县战旗村一宗集体经营性建设用地,面积13.447亩,每亩价格52.5万元,该公司获得这块土地40年的使用权,规划打造集美食体验、农业观光、休闲度假于一体的乡村旅游综合体项目。

 

 

(五)宅基地:量大可做文章多

  目前,在许多欠发达地区的乡村,因为进城务工人员增多,大量宅基地便被长期闲置。如何盘活和利用这些宅基地资源,国家层面给出了指引,即探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”,适度放活宅基地和农民房屋使用权。

闲置宅基地或宅基地整理结余的建设用地可直接开发利用,发展休闲农业和乡村旅游等多种业态。